Perspektywy inwestycyjne rynku nieruchomości w 2014 roku – czy KNF i BGK dobiją rynek nieruchomości?

Oczekiwania i prognozy na rok 2014 są bardzo niejednoznaczne. Rozdarcie analityków i ekspertów nie dziwi, zwłaszcza w sytuacji jednoczesnego wystąpienia tak dużej liczby okoliczności potencjalnie generujących bardzo przeciwstawne efekty i tendencje. Pytanie, czy odradzający się po kryzysie rynek mieszkaniowy nie zostanie zdławiony zanim się jeszcze podniesie jest coraz bardziej zasadne. Potencjalnie śmiertelny coś zadany może być przez tych, którym najbardziej powinno zależeć na jego rozwoju.

Z punktu widzenia ogólnego klimatu inwestycyjnego w sferze nieruchomości, kluczowym dla rynku czynnikiem pozostanie problem z dostępnością kredytów hipotecznych. Jest to ważne gdyż dostępność kredytu hipotecznego jest tu zdecydowanie ważniejsza niż jego koszt.

Czynnikiem silnie ograniczającym popyt na mieszkania będzie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadza rygorystyczne i wyśrubowane wymogi dotyczące obowiązkowego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. W 2014 r. będzie to 5 proc., a poziom ten będzie wzrastał o 5 punktów procentowych rocznie, aż do osiągnięcia docelowych 20 proc. To kolejna zła regulacja w tym obszarze. Rekomendacja S KNF nie tylko ogranicza dostępność kredytów, ale również świadczy o absolutnym niezrozumieniu przez jej autorów logiki życiowego cyklu dochodów.

kdnoz
 Źródło: badania własne autora

 

Ludzie młodzi, często nie są w stanie wylegitymować się wystarczająco wysokim poziomem dochodów, w praktyce jednak, dzięki pomocy rodziców (transferom międzypokoleniowym) dysponują środkami wyższymi, niż wynikające z pracy. Ponadto, ich krzywa dochodów potencjalnych jest wznosząca – co konsekwentnie ignoruje KNF.

Pewnym zagrożeniem dla popytu na mieszkania może być zapowiadany wzrost stóp procentowych, który pociągnie za sobą podwyższenie oprocentowania kredytów i w konsekwencji wyższe raty kredytowe. W 2014 r. nie powinno to mieć większego znaczenia, gdyż z komunikatów Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżek stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku. Zatem ewentualne efekty takiej zmiany będą odczuwalne i mogą przełożyć się na rynek nieruchomości dopiero w 2015 r.
Spore znaczenie dla klimatu inwestycyjnego na rynku nieruchomości będą miały też rządowe inicjatywy przedwyborcze, takie jak: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych.

Bardziej skomplikowane będzie działanie programu Mieszkania dla Młodych. Mimo tego, że program dotyczy mieszkań kupowanych tylko na rynku pierwotnym, wpływa także na transakcje zawierane na rynku wtórnym. Osoby sprzedające mieszkania muszą konkurować z subsydiowaną ofertą deweloperów.

Takie zjawisko będziemy w roku 2014 obserwować zwłaszcza w miastach, gdzie dostępność MdM będzie nadal duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk, Toruń czy Łódź). Paradoksalnie może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną. W miastach charakteryzujących się niższymi kosztami budowy jednakowo wysokie limity MdM motywować będą najtańszych deweloperów do podnoszenia cen do poziomu referencyjnego.

Wśród projektów budzących najwięcej emisji jest z pewnością Fundusz Inwestycyjny Aktywów Niepublicznych (BGK), który ma zainwestować blisko 5 mld złotych w całe budynki z gotowymi mieszkaniami. Celem funduszu ma być jednak nie tyle zarabianie pieniędzy na wzroście wartości portfela inwestycyjnego, a wynajmowanie mieszkań „młodym rodzinom”, których nie stać na własne „M”.

Szeroko omawianej w mediach inicjatywy rządowej, której BGK jest jedynie wykonawcą, nie można w żaden sposób lekceważyć, gdyż na nawet na kilkanaście lat zmieni ona obraz polskiego rynku nieruchomości.

Fundusz Mieszkań na Wynajem nie jest przedsięwzięciem inwestycyjnym lecz „misyjnym” i w taki sposób jest postrzegany przez rynek nieruchomości. Oferta BGK jest twórczym rozwinięciem mieszkaniowej polityki rządu w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodego pokolenia. Aktywność inwestycyjna Funduszu w dwóch najbliższych latach będzie silnie determinowana kalendarzem wyborczym a ewentualny sukces, nie pozostanie bez wpływu na szanse koalicji PO-PSL na trzecią kadencję.

Fundusz Mieszkań na Wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego zamierza dokonywać hurtowych zakupów mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 60m2, za cenę nie wyższą niż 5 tys. złotych za metr kwadratowy.
Inicjatywa BGK to jednak katastrofa dla inwestorów posiadających w swoich portfelach mieszkania kupione pod wynajem. Realizacja politycznych celów Funduszu oznacza, że ceny najmu będą musiały być niskie – a w każdym razie wyraźnie niższe niż ma to miejsce aktualnie.

wykr001

Źródło: http://www.ekonomia.rp.pl/galeria/705505,2,1055837.html

W limicie 60m2 powinny zmiecić się też poszukiwane przez młode rodziny mieszkania 3-pokojowe, dziś wynamowane na wolnym rynku za kwoty znacznie wyższe:

wykr002
Źródło: http://www.ekonomia.rp.pl/galeria/705505,2,1055837.html

Z czysto finansowego punktu widzenia przyjęcie 4% stopy zwrotu z funduszu oznacza, że przy 25 letnim okresie „payback’u”, braku rewaluacji mieszkania oraz jego sprzedazy, czynsz najmu za mieszkanie 2/3 pokojowe o powierzchni 60m2, które kosztowało 300’000PLN musiałby wynosić w granicach 1700PLN netto (2091 PLN brutto). Biorąc pod uwagę misję Funduszu i wynikające z tego bardzo prawdopodobne zaliczanie w jakiś sposób do rachunku efektywności przyrostu wartości mieszkania lub jego wartości odsprzedażnej wyliczoną wartość czynszu traktować należy jako maksymalną.

Autor:
dr Łukasz Gębski.