Alternatywne rynki inwestycyjne – pokryzysowe odrodzenie rynku nieruchomości

lgebskiW warunkach wysokiej niestabilności giełd papierów wartościowych poszukiwanie alternatywnych rynków inwestycyjnych jest wyrazem bardzo racjonalnego postępowania inwestorów. W aktualnych warunkach makroekonomicznych inwestowanie na giełdach wymaga niewspółmiernie dużo zaangażowania. Nawet bardzo konsekwentna realizacja własnej strategii inwestycyjnej nie gwarantuje osiągnięcia zamierzonych wyników. Z tego względu możliwość zwiększenia w portfelu liczby aktywów, pochodzących z różnych rynków jest jak najbardziej uzasadniona.

Wysoka zmienność indeksów giełdowych, napędzana psychozą strachu, czyni z giełd bardzo niepewne miejsce do robienia interesów. Trudno się dziwić, bo podsycanie niepokoju związanego z kryzysem było przez minionych kilkanaście miesięcy narzędziem, do którego rządy chętnie będą się odwoływać, uzasadniając trudne społecznie decyzje. Polityka pro-socjalna lat 80. i 90., pozwalająca kupować spokój społeczny i wygrywać wybory, stała się w obliczu ogólnoświatowego spowolnienia coraz trudniejsza w realizacji. Polityka zaciskania pasa nie może przecież sprzyjać giełdzie. W imię walki z mitycznym kryzysem przeprowadzane są w większości państw europejskich reformy systemów emerytalnych, ubezpieczeń społecznych oraz systemów podatkowych. Uboczną stroną takich działań, jest pogłębianie psychozy strachu przed kryzysem, która coraz częściej znajduje wyraz w zachowaniach konsumpcyjnych oraz decyzjach biznesowych. To nie może pozostawać bez wpływu na zachowanie się rynków finansowych – przyzwyczajonych w okresie prosperity do nadzwyczajnie wysokich stóp zwrotu, marż i zysków.

Ciągły niedobór pieniędzy w kasie państwowej skłania rządy do poszukiwania dodatkowych środków u obywateli. Francuzi pod przewodnictwem Francois Hollande’a, realizując wręcz utopijną wizję socjalizmu rynkowego, próbują zwiększać podatki dla najbogatszych (nie tylko PIT, ale również opodatkowanie majątku), Niemcy bez odrobiny zażenowania i wstydu kupują wykradzione bazy danych klientów banków zlokalizowanych w rajach podatkowych, a Anglicy zastanawiają się nad sensem dalszego pozostawania w Unii Europejskiej.

W tym samym czasie, ogromne masy pieniędzy drzemiących dotychczas bezpiecznie na kontach bankowych zostały uwolnione i poszukują inwestycji. To właśnie w tych skomplikowanych dla fortun czasach swój renesans zaczynają przeżywać dwa bardzo ważne alternatywne rynki inwestycyjne:

  • Rynek nieruchomości lokacyjnych
  • Rynek sztuki

Rynek nieruchomości od zawsze był atrakcyjnym miejscem realizacji alternatywnych inwestycji długookresowych. Nabywanie apartamentów, domów i działek pozwalało – przy zachowaniu elementarnych zasad profesjonalizmu – na realizację atrakcyjnych stóp zwrotu, a co najmniej ochronę kapitału w postaci projektów charakteryzujących się stabilnością i wysoką płynnością.

Analiza europejskiego i amerykańskiego rynku nieruchomości w okresie dwóch ostatnich okresów najpoważniejszych zawirowań na rynkach finansowych i kapitałowych potwierdza tą tezę. Gwałtowny spadek cen nieruchomości (głownie secondary residences) na rynku amerykańskim w latach 2007-2009, nazywany kryzysem sub-prime oraz jego reperkusje w Europie będące bezpośrednią przyczyną pogorszenia się koniunktury w latach 2010-2012 paradoksalnie nie spowodowały poważnych strat w dobrze zbalansowanych portfelach nieruchomościowych.

Inwestowanie w nieruchomości i ich kupowanie to dwie zupełnie różne dyscypliny. W działalności profesjonalnej nie ma miejsca na odczucia, emocje i indywidualne wyczucie atrakcyjności. W praktyce to bezwzględne przestrzeganie kilku zasad:

  1. lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
  2. duże jest piękne
  3. wyższe segmenty rynku charakteryzują się mniejszą zmiennością cen, a jedynie zmianami wielkości popytu
  4. podążaj za pieniędzmi
  5. podążaj z rynkiem i staraj się go lekko wyprzedzać, nigdy nie graj przeciw niemu

Kapitalnym uzasadnieniem powyższych zasad jest sytuacja na paryskim rynku nieruchomości, który od wielu lat pozostaje największym i najdroższym w Europie. To nad Sekwaną od 2008 roku inwestuje się najwięcej, a cena metra kwadratowego mieszkania/apartamentu rośnie o 6-9% rocznie. Duże, bogate miasto przyciąga inwestorów i bogaczy napędzając popyt na zlokalizowane w najlepszych dzielnicach apartamenty.

Tylko w 2012 roku cena metra kwadratowego apartamentu w VIII dzielnicy Paryża (pomiędzy Sekwaną i parkiem Manceau, z osią centralną wyznaczoną przez Champs Elysees) wzrosła o 9%, przekraczając na rynku wtórnym 12 tys. euro za metr kwadratowy i 15 tys. euro za metr kwadratowy apartamentu oferowanego na rynku pierwotnym, w odrestaurowanej kamiennicy (rue Miromesnil). W tym samym czasie mieszkania zlokalizowane na biedniejszych przedmieściach miasta.

W zupełnie innej sytuacji znalazł się rynek londyński, którego ceny i popyt od lat kształtowane były poprzez podaż kredytów hipotecznych. Załamanie się koniunktury (zwolnienia, redukcje wynagrodzeń, brak bonusów w londyńskim City) spowodowało wyraźny spadek ceny domów w latach 2008-2010.

Głowni winowajcy kryzysu, a więc amerykanie w zupełnie inny sposób zareagowali na diametralną zmianę sytuacji rynkowej. Brutalne przebudzenie z amerykańskiego snu, jakie miało miejsce w 2008 roku spowodowało katastrofę wielu przeciętnych obywateli, wierzących w siłę gospodarki amerykańskiej i banków. Masowe egzekucje komornicze doprowadziły do blisko 30-35% procentowego spadku cen domów na Florydzie i w nadmorskich miastach Kalifornii – dając o ironio sygnał do wzmożonych zakupów profesjonalnym inwestorom.

Nadal w serwisach nieruchomościowych oraz na stronach internetowych banków jest wiele bardzo atrakcyjnych ofert sprzedaży apartamentów i domów nadmorskich w Miami, Palm Beach czy Clearwater, jednak przeciętne ceny transakcyjne w ciągu dwóch minionych lat wzrosły o blisko 12%. Paradoksalnie najmniejsze straty ponieśli mieszkańcy centrum erupcji finansowego kryzysu lat 2007-2009, a więc Nowego Jorku. Ograniczone zasoby mieszkaniowe wielkiego miasta, w którym nadal większość mieszkań jest wynajmowana pozwoliły na zniwelowanie strat. Nadal zakup apartamentu 150-180 metrowego apartamentu w budynku z portiernią i stanowiskiem garażowym w okolicach Central Parku czy East Village za 2,5-3 mln dolarów pozwala uzyskiwać przychody z wynajmu oscylujące w granicach 10-12 tys. dolarów miesięcznie.

Rynek polski nie był wyjątkiem w skali europejskiej, jednak nie powinno się w odniesieniu do niego mówić o spadku cen, a jedynie o ich podążaniu do racjonalności. Kosmiczny wzrost cen w latach 2004-2009 w niemal wszystkich lokalizacjach dużych miast był po prostu nieracjonalny. Praktyka pokazuje, że rozpiętość cen pomiędzy najlepszymi, centralnymi lokalizacjami (na przykład warszawskie Powiśle, bliski Mokotów czy Żoliborz Oficerski), a osiedlami na obrzeżach, powinna przekraczać trzykrotną cenę tych peryferyjnych, a w przypadku dogodnej komunikacji, wysokiego standardu lokalu oraz unikalnego widoku nawet czterokrotną cenę mieszkania na obrzeżach miasta.

Wzrost naszej zamożności pchnął wielu „ludzi sukcesu” do kupowania letnich/zimowych rezydencji w atrakcyjnych miejscach. Tu również kryzys zweryfikował faktyczną wartość lokalizacji, omijając praktycznie mieszkania przy gwarnych deptakach Sopotu i Juraty, a zmniejszając znacząco popyt na mieszkania na obrzeżach zakorkowanego Zakopanego.

Inwestowanie w nieruchomości wymaga spokoju i cierpliwości. Trzeba rozważyć nasze preferencje i wyobrażenie o idealnej lokalizacji, na rzecz uniwersalnych kryteriów atrakcyjności. Piękne mieszkanie przy oddalonej o nawet 500 metrów od Monte Cassino uliczce, zawsze będzie trudniejsze do wynajęcia lub sprzedania niż apartament z oknami wychodzącymi na deptak. Nawet perła architektury w słabej dzielnicy nie da zarobić tyle, co przeciętna kamienica w fantastycznej lokalizacji. Tak więc decydując się na zainwestowanie środków na rynku nieruchomości trzeba wiedzieć czy faktycznie mamy do czynienia z inwestycją, czy też spełniamy swoje marzenia.

Autor:
dr Łukasz Gębski