Trzeba dochowywać warunków umowy

Spory sądowe na tle zawartych umów mają to do siebie, że często trudno przewidzieć ich wynik końcowy. W przedmiotowej sprawie wydaje się jednak, że roszczenie agenta nieruchomości jest jak najbardziej zasadne.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że pośrednikowi, z tytułu naruszenia przez czytelnika klauzuli wyłączności, przysługuje roszczenie o odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, oparte na art. 471 kodeksu cywilnego. Jeżeli agent nieruchomości zdecyduje się na skierowanie sprawy do sądu, to zgodnie z obowiązującymi przepisami będą na nim ciążyć jedynie następujące obowiązki: wykazanie samego faktu niewykonania umowy przez czytelniczkę, udowodnienie powstania szkody, w tym określenie jej rozmiaru, wreszcie wykazanie istnienia związku przyczynowego między niewykonaniem umowy przez czytelniczkę a powstaniem samej szkody.

W tym miejscu warto zauważyć, że szkoda pośrednika obejmie zarówno poniesione straty, jak i utracone korzyści. Straty to wydatki poniesione na cele prowadzenia czynności pośrednictwa (pośrednik wykonał zdjęcia nieruchomości, opracował i zamieścił ogłoszenia o sprzedaży). Przez utracone korzyści należy rozumieć świadczenia, które agent uzyskałby, gdyby umowa została wykonana przez czytelniczkę, a więc prowizję od sprzedanej nieruchomości. Udowodnienie wszystkich wskazanych elementów nie powinno sprawić agentowi zbyt wielu trudności. To czytelniczka jest w trudniejszym położeniu, albowiem art. 471 kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, które obciążają dłużnika. W rezultacie czytelniczka, chcąc uniknąć odpowiedzialności odszkodowawczej, będzie musiała podjąć działania i wykazać, że niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że tłumaczenia czytelniczki w żaden sposób nie mogą usprawiedliwiać zaniedbań po jej stronie. Po pierwsze zakładając, że zawarła umowę jako konsument (teoretycznie jest wtedy stroną słabszą takiej umowy), to fakt ten nie zwalnia jej z obowiązku dokładnego czytania dokumentu, który następnie podpisuje. Po drugie, tłumaczenia czytelniczki nie zasługują na aprobatę, albowiem ich przyjęcie prowadziłoby do naruszenia jednej z podstawowych zasad obrotu prawnego, a mianowicie zasady, że umów po prostu należy dotrzymywać.

Dziennik Gazeta Prawna, Prawo na co Dzień, 21 kwietnia 2015

Pełna treść raportu.

Ekspert – Kamil Kaliciński
Adwokat prowadzący własną kancelarię

Instytut Analiz Rynkowych
tel. 515 840 737
e-mail: kancelaria@kalicinski.eu